来源：大伟看楼市中财所
2025 年 9 月，对于中国房地产市场而言，注定是一个具有里程碑意义的时间节点。中央部委的重磅会议为房地产市场的未来走向定下了清晰基调，一系列政策信号的释放，让房地产市场的格局逐渐明朗化。这不仅关系到房地产行业本身的发展，更与宏观经济的稳定、民生福祉的改善紧密相连。
政策背景：房地产市场的严峻现状与政策演变
近年来，中国房地产市场经历了深刻的调整。从高速增长阶段逐渐步入平稳发展期，市场供需关系发生了重大转变。过去，房地产市场长期处于供不应求的状态，房价持续上涨，投资投机性需求旺盛。但随着城镇化进程的逐步放缓、人口结构的变化以及前期调控政策的累积效应，房地产市场的供需格局开始悄然改变。尤其是在一些三四线城市，库存积压问题日益严重，而在部分一线城市和热点二线城市，尽管需求依然存在，但购房门槛较高、市场观望情绪浓厚等问题也制约着市场的健康发展。
回顾政策演变历程，自 2024 年以来，从中央到地方，一揽子促进房地产市场止跌回稳措施密集出台。2024 年 4 月 30 日，中共中央政治局会议强调，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。到了 9 月 26 日，中共中央政治局会议进一步提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。这一系列政策的出台，旨在引导房地产市场回归理性，实现平稳健康发展。
进入 2025 年，政策调整的步伐进一步加快。以北京、上海、深圳为代表的一线城市纷纷松绑房地产调控政策。8 月 8 日，北京市住房和城乡建设委员会与北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，在多个关键维度进行了调整。例如，在限购政策方面，放开了五环外的限购条件，这一举措极大地改善了市场预期，交易活跃度显著增强。中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大指出，北京放开五环外限购后，市场热度呈现出明显的提升趋势，有力地推动了北京房地产市场朝着 “止跌回稳” 的方向发展。
中央部委会议定调：政策 “组合拳” 出击
在这样的背景下，中央部委重磅会议的召开，为房地产市场注入了一剂 “强心针”。会议明确提出了一系列旨在促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，这些措施可以概括为 “四个取消、四个降低、两个增加”，形成了一套强有力的政策 “组合拳”。
四个取消
充分赋予城市政府调控自主权，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。这一举措意味着地方政府在房地产调控方面拥有了更大的灵活性，可以根据当地市场的实际情况，制定更加精准的调控政策。例如，一些库存压力较大的城市，可以通过取消限购限售等措施，刺激市场需求，加快库存去化；而对于房价上涨压力较大的城市中财所，则可以在一定程度上保留部分限制性措施，防止市场过热。取消普通住宅和非普通住宅标准，也有助于简化房地产市场的交易规则，降低交易成本，促进市场的流通。
四个降低
主要包括降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款首付比例，降低存量贷款利率，降低 “卖旧买新” 换购住房的税费负担。这些措施的核心目的是降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。以降低存量贷款利率为例，中国人民银行副行长陶玲介绍，预计大部分存量房贷将在 10 月 25 日完成批量调整，部分中小银行完成调整的时间可能略晚，总体预计在 10 月 31 日前全部完成。预计存量房贷利率将平均下降 0.5 个百分点左右，总体将能节省家庭利息支出 1500 亿元，惠及 5000 万户家庭、1.5 亿居民。以北京为例，原房贷利率如果是 4.4%，利率调整以后为 3.55%，那么 100 万元、25 年期的等额本息房贷，每个月可少付月供 469 元，共节省利息支出超过 14 万元。这对于广大购房者来说，无疑是一个实实在在的利好消息，可以有效提高居民的购房能力和消费意愿。
两个增加
一是通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将 “白名单” 项目的信贷规模增加到 4 万亿元。新增实施城中村改造和危旧房改造，不仅可以改善居民的居住条件，消除安全隐患，还能在当前房地产供需关系发生重大变化的情况下，有利于消化存量商品房。相关政策包括重点支持地级以上城市，开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，允许地方发行政府专项债，给予税费优惠，商业银行根据项目评估可发放商业贷款等。
而将 “白名单” 项目的信贷规模增加到 4 万亿元，则为房地产企业提供了更多的资金支持，有助于缓解企业的资金压力，保障项目的顺利推进。截至 10 月 16 日，“白名单” 房地产项目已审批通过贷款达到 2.23 万亿元。接下来，金融监管总局将进一步优化完善房地产 “白名单” 项目融资机制，做到合格项目 “应进尽进”，已审贷款 “应贷尽贷”，资金拨付 “能早尽早”。
对房地产市场各方的影响
购房者：购房成本降低，需求有望释放
对于广大购房者来说，中央部委会议定调后的政策调整带来了诸多利好。首先，购房成本显著降低。降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例以及存量贷款利率，都直接减轻了购房者的经济负担。以首次购房者为例，较低的首付比例使得他们能够更容易实现购房梦想；而对于有改善性住房需求的家庭来说，降低存量贷款利率和 “卖旧买新” 换购住房的税费负担，使得换房成本大幅下降。这将刺激更多的刚性和改善性住房需求进入市场。国家统计局对 70 个大中城市在 9 月下旬开展的月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为 58.3% 和 45.4%，对比上月调查结果，分别提高 10 个和 6.5 个百分点。这表明市场信心正在逐步恢复，购房者的预期也在改善。
房地产企业：资金压力缓解，迎来发展新机遇
房地产企业在过去几年面临着巨大的资金压力和市场困境。而此次中央部委的政策调整，为企业带来了新的生机。一方面，“白名单” 项目信贷规模的增加以及融资机制的优化，使得企业能够获得更多的资金支持，有助于缓解资金链紧张的局面。这将保障在建项目的顺利推进，减少烂尾楼的风险，同时也为企业的后续发展提供了资金保障。另一方面，政策的调整刺激了市场需求，房屋销售速度有望加快，企业的资金回笼也将更加顺畅。例如，在一些政策调整力度较大的城市，新房和二手房的看房量、到访量、签约量明显增加，这对于房地产企业来说，是一个积极的信号。企业可以抓住这一机遇，优化产品结构，提高产品质量，满足市场需求，实现自身的可持续发展。
地方政府：稳定经济，促进社会和谐
房地产市场的稳定对于地方政府来说至关重要。一方面，房地产行业是地方经济的重要支柱产业之一，其上下游产业链涉及众多行业，如建筑、建材、家电等。房地产市场的稳定发展能够带动相关产业的协同发展，促进地方经济的增长。通过政策调整促进房地产市场止跌回稳，可以有效避免因房地产市场下滑而导致的经济衰退风险。另一方面，房地产市场的稳定也关系到社会的和谐稳定。保交房工作的顺利推进，保障了购房者的合法权益，避免了因楼盘烂尾等问题引发的社会矛盾。同时，加大保障性住房建设力度，解决新市民、青年人的住房问题，也有助于提高城市的吸引力和竞争力，促进社会的和谐发展。
市场反应与未来趋势展望
自中央部委会议定调以及相关政策出台以来，房地产市场已经出现了积极的变化。10 月份以来，新房和二手房成交大幅增长。国家统计局副局长盛来运介绍，国庆期间，一些房地产楼盘的到访量、成交量有明显改善。根据市场机构不完全统计，国庆期间新房成交面积增长 102%，二手房成交面积增长 205%。刚需积极入市，带动普通商品房楼盘销售，大城市土地市场也出现回暖迹象。
从未来趋势来看，随着政策的持续发力和市场信心的进一步恢复，房地产市场有望逐步实现止跌回稳。但同时也需要注意，房地产市场的发展已经进入了一个新的阶段，不再是过去的高速增长模式。未来，市场将更加注重品质和差异化发展。一方面，房地产企业需要加大产品创新力度，打造更加符合消费者需求的 “好房子”，推动建设不同面积、不同价位的住房，满足多样化的住房需求。住房城乡建设部部长倪虹强调，推动 “好房子” 建设，要抓样板、立标准、建体系、强科技，要在房屋建设中应用新一代的信息技术、绿色低碳技术、新型建造技术。另一方面，政府也将继续完善房地产市场的长效调控机制，加强市场监管，确保房地产市场的平稳健康发展。例如，完善房地产企业主体监管制度和资金监管机制，确保房地产企业合规经营，保障购房者合法权益。
综上所述，10 月开始，随着中央部委重磅会议的定调和一系列政策的落地实施，房地产市场已经完全明牌。无论是购房者、房地产企业还是地方政府，都需要顺应这一市场变化，抓住机遇，共同推动房地产市场朝着更加健康、可持续的方向发展。
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